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旭辉领寓 一场以IPO为目标的长租实践

导读:乐观来自于两方面。一方面,旭辉可以借助长租公寓来消化地产板块衍生的存量资产;另一方面,更长周期内,政策红利和消费升级的背景下,主动租赁时代的到来,让旭辉对未来房租涨

乐观来自于两方面。一方面,旭辉可以借助长租公寓来消化地产板块衍生的存量资产;另一方面,更长周期内,政策红利和消费升级的背景下,主动租赁时代的到来,让旭辉对未来房租涨幅和资本涌入等方面有了更多期待。

2016年,旭辉成立长租公寓品牌“领寓”,目前已在上海(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、南京(楼盘)、(楼盘)、无锡(楼盘)、厦门(楼盘)等城市布局,规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌。

旭辉预测,长租公寓十年后供应量将增长9倍,由2016年的200万间增长到2000万间;品牌公寓的市场占有率也会由目前的2%上升至15%。租金方面,旭辉测算过去十年房租平均年增长率大概在2.9%左右,一线城市和核心的二线城市需求更旺盛,租金涨幅应该接近4%,随着越来越多的人选择租房,旭辉对未来的租金收入涨幅预期是年均5%到6%。

旭辉在2017年提出了千亿目标。根据公告,前11个月,旭辉累计合同销售金额约880.2亿元,同比增长76%,已经提前完成800亿的年度销售目标;合同销售面积约517.1万平方米,期间销售均价约17000元/平方米。

如果旭辉在最后一个月完成200亿的销额,则千亿目标达成。按照前11月销售均价17000元/平方米计算,对应的面积就是588万方。按照一二线城市地产招拍挂对自持比例的要求,假如自持比例是25%,则旭辉这一整年的自持面积约为147万方,而目前领寓官网上常见单间面积是15平方米,照此计算,光旭辉这一年的自持部分就能为领寓提供9.8万间。这还是保守估计,随着国家政策出台,一线及核心二线城市一定有更多持有要求,而这些城市正是旭辉的开发目标。

2016年12月21日,旭辉与华东师范大学合作推出长租公寓项目,共同建设留学生公寓和教师公寓,以及周边的基础设施。打破传统拿地、收购、改售为租的老套,领寓直接把客户群定位在高校人群,包括高校毕业生。市场定位上,领寓避开了白领市场,直接将客户锁定在高校及毕业生端口。

数据显示目前高校人群的市场容量约250-300亿元。对于高校来说,他们对于留学生公寓和教师人才公寓有需求,但受到短期资金的压力,自己无法改善,但又希望能尽快的做好,这个需求正好领寓可以满足。对于领寓来说,既能通过这个案例把整个模式打磨完整,以方便日后对接更多高校,又能让高校毕业生更多了解品牌,相当于提前培养了一批客户,可谓双赢。

“我们罗列了一下,985、211学校在全国有500多家,希望以后每年能拓展10家左右,大概每年也可以支撑1万间,5年支撑5万间这样的规模。”领寓CEO张爱华在一次演中提到。

一边有母公司旭辉提供的自持房源,另一边有正在积极拓展的市场化房源,领寓称之为“双20万间”房源。

首期启动资金30亿来自于旭辉,按照地产逻辑来看,200亿左右的资金中,自有资金仅占20%,意味着领寓必须打通自己的融资渠道。

对于资金,张爱华曾称,旭辉计划“用2+2+6模式,即20%的自有资金,20%的夹层,60%的优先。”

据了解,领寓对接国开行和其他商业银行,获取低成本资金,张爱华曾称,领寓将在在重资产这块撬动更高的杠杆,会引进基金和信托来做夹层或者劣后,还尝试与银行进行租赁收益权融资,未来领寓将有60%的资金通过银行融资。

在模式上,领寓将自己定位为公寓运营商加资产管理商,即轻重结合。在往托管方向发展的同时,逐步做重资产——住宅用地开发及为REITs的到来做准备。领寓希望重资产今年能贡献10%到15%,明年达到20%。

智通财经APP了解到,目前领寓已投入运营的单店项目有所盈利,领寓预期项目回本时间是整体周期的一半,也就是说,一个周期为10年的项目,回本零界点是5年。控制指标有两种,现金流及利润。现金流对应回收期,IRR(内部收益率)对应收益。

一般来说,利润账是指将拿房、装修、运营、管理等成本分摊到周期中每一年,对比看每一年的GOP。IRR看整个项目周期,比如5年内装修总投入500万,运营成本年投入是50万,最后看5年的总收入。领寓对IRR的预期是15%以上。

在资本端,领寓认为低成本资本开始挤进长租公寓。张爱华曾类比美国市场称,目前美国公寓实现REITs已超64万套,占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行、及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

智通财经APP了解到,目前领寓打造了产品线:即“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓、“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区和“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。

其中,柚米国际社区是目前领寓的主要产品,占到三类产品的80%。未来随着项目数量的增加,博乐诗服务式公寓预计占比10%,柚米国际社区还是80%,菁社青年公寓则占到10%左右。

博乐诗服务公寓以一线城市为主,同时在二线城市布局,定价在8000元到15000元之间,一般处于城市核心,比如苏州的服务公寓就在火车站正对面,对交通、周边的要求高。

面向白领的柚米国际社区围绕轨道和园区建设,领寓希望项目位于地铁站周边1公里的区域,定价在3000元到6000元之间。柚米国际社区占到旭辉领寓产品的80%,产品定位的客群是工作几年还买不起房的人,他们对生活品质已经有一定的追求,收入可能也在1万以上。

入住率方面,据了解,领寓一个项目是200间房源,开业后有2-3个月的爬坡期,爬坡期过后维持在90-95%的入住率,以九亭柚米为例,租金5000元/平 套内30平装修高档,入住率在90%以上。

根据张爱华的说法,领寓希望未来和地产可以打通,当租客升级成为有购房能力的购买者时,可以用旭辉销售型的产品去满足购房者,届时租金和销售支付上将会打通,购买者将可以用一定的租金,比如20%或者30%,作为首付款的抵扣。可见,对于用户粘性的培养,领寓也早已想好了实践径。

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